La loi Climat s’appuie sur des outils juridiques déjà existants, le DPE et l’audit énergétique, auxquels elle donne plus d’efficacité afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments.

1. Élaborée dans le prolongement de la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019, la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat », a été publiée à la fin de l’été (Loi Climat 2021-1104 du 22-8-2021 : JO 24 texte n^o 1). Cherchant à atteindre l’objectif de neutralité carbone pour 2050, le législateur, en donnant une assise législative aux étiquettes du diagnostic de performance énergétique (DPE) , attribue à ce diagnostic un rôle prépondérant dans la politique d’éradication des passoires thermiques. Sauf dans les cas particuliers qui seront précisés, les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 25 août 2021. 

Classification de la performance énergétique des bâtiments

2. Pour rappel, le nouveau DPE est entré en vigueur le 1^er juillet 2021. Ses modalités d’élaboration ont fait l’objet d’une réforme réglementaire par la publication de deux décrets du 17 décembre 2020, complétés par trois arrêtés du 31 mars 2021. Depuis le 1^er juillet 2021, les informations relatives à la performance énergétique (exemple : classement E) sont opposables au vendeur et au bailleur. Seules les recommandations (exemple : isolation des combles) conservent une valeur purement informative.

La loi Climat donne une assise législative au classement de A à G du DPE. Elle insère dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) la classification de la performance des bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre (CCH art. L 173-1-1 nouveau).

Elle reprend le classement de A à G, par niveau de performance décroissant, qui est exprimé en kWh d’énergie primaire par m², s’agissant de la consommation énergétique, et en kg de CO₂ par m², s’agissant des émissions de gaz à effet de serre.

La définition d’une rénovation énergétique performante d’un logement s’appuie sur cette nouvelle classification (CCH art. L 111-1 modifié).

La référence à ces classes énergétiques est ainsi faite dans l’objectif d’éradication des passoires énergétiques à l’horizon 2028, inscrit à l’ancien article L 111-10-4-1 du CCH (devenu l’article L 173-2).

DPE et audit énergétique

3. Le contenu du DPE intègre le double seuil réglementaire en ajoutant les mentions des émissions de gaz à effet de serre induites et de la performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre (CCH art. L 126-26 modifié).

Le DPE doit aussi indiquer la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables dans les bâtiments d’habitation en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur (CCH art. L 126-26-1 nouveau).

Figurent désormais dans le DPE les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment (CCH art. L 126-26 modifié).

4. Devront désormais disposer d’un DPE tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 (début d’application de la RT2012) (CCH art. L 126-31, al. 1 modifié).

Ce diagnostic sera renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf lorsqu’un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 (date d’entrée en vigueur du nouveau DPE) permettra d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (CCH art. L 126-31, al. 2 modifié).

L’entrée en vigueur de la généralisation du DPE collectif est fixée au 1^er janvier 2024. Elle est cependant différée d’une année supplémentaire pour les petites copropriétés (entre 50 et 200 lots), soit au 1^er janvier 2025, et deux années pour les très petites copropriétés (50 lots maximum), soit au 1^er janvier 2026. Le nouveau dispositif s’appliquera à compter du 1^er janvier 2028 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

5. La loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 imposait que les DPE vente et location relatifs à des logements relevant des classes F et G contiennent un audit énergétique .

L’obligation d’établir un audit énergétique ne concerne finalement que les ventes en monopropriété des logements classés D à G (CCH art. L 126-28-1 nouveau).

Les biens concernés sont les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation comprenant un seul logement ou comportant plusieurs logements ne relevant pas du régime de la copropriété.

Le législateur a établi un calendrier échelonné pour l’application de l’obligation de produire un audit énergétique, dont le contenu sera défini par arrêté, en ciblant tout d’abord les passoires énergétiques. Ces dispositions s’appliquent :

• – le 1^er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou à la classe G ;
• – le 1^er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E ;
• – le 1^er janvier 2034, pour les logements qui appartiennent à la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

• – le 1^er juillet 2024, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou à la classe G ;
• – le 1^er janvier 2028, pour les logements qui appartiennent à la classe E.

Des bilans intermédiaires sur la mise en œuvre de l’obligation de réaliser un audit énergétique vont être réalisés à la demande du législateur.

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) sera destinataire des audits énergétiques (CCH art. L 126-32 modifié).

En cas de vente, le notaire rédacteur devra adresser l’audit énergétique au service public de la performance énergétique de l’habitat, au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique de vente (C. énergie art. L 232-2 modifié). Un décret en Conseil d’État déterminera le contenu et les modalités de transmission et de mise à disposition de ces données.

Annonces immobilières des particuliers

6. Pour rappel, les annonces immobilières de biens à usage d’habitation à vendre ou à louer doivent mentionner le classement du bien par le DPE, quel que soit l’auteur de leur diffusion (professionnels ou particuliers) et quel que soit leur support de diffusion : journaux papier, sites internet, vitrine pour les professionnels… (CCH art. L 126-33).

La loi Climat prévoit que le particulier dont l’annonce n’indiquerait pas le classement énergétique du logement encourt, comme le professionnel personne physique, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros (CCH art. L 126-33, III nouveau).

L’autorité administrative mettra le propriétaire en demeure de respecter son obligation tout en lui permettant de présenter ses observations dans un délai déterminé.

Carnet d’information sur le logement

7. La loi Élan avait créé un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (CCH art. L 111-10-5 abrogé par l’ord. 2020-71 du 29-1-2020) dont les modalités d’application devaient être précisées par un décret qui n’est pas paru.

Il est remplacé par un carnet d’information du logement, destiné à faciliter et accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie (CCH art. L 126-35-2 s. nouveaux).

Le carnet d’information du logement doit permettre de conserver les informations utiles sur les caractéristiques du logement et sur les travaux passés, dont la connaissance est indispensable à l’évaluation de la performance énergétique et à la programmation d’opérations de rénovation efficaces sur le bâti et les systèmes énergétiques (équipements de chauffage, pilotage des consommations énergétiques, ventilation, etc.).

Il sera établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation feront l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1^er janvier 2023. En l’absence de toute formalité d’urbanisme, il sera réalisé pour les travaux faisant l’objet d’un devis accepté à compter du 1^er janvier 2023 ou, à défaut de devis, pour ceux débutant à compter du 1^er janvier 2023 (CCH art. L 126-35-4 nouveau).
Chaque constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil transmet au propriétaire du logement les éléments le concernant pour constituer le carnet d’information, au plus tard à la réception des travaux. Si le propriétaire du logement n’est pas le maître de l’ouvrage, le carnet d’information doit lui être transmis par le maître de l’ouvrage au plus tard à la livraison du logement ou à la réception des travaux (CCH art. L 126-35-5 nouveau).

Il sera transféré à l’acquéreur lors de la mutation du logement (CCH art. L 126-35-10 nouveau). Le document remis est celui « tel qu’il est au moment de la vente ». La transmission du carnet aura lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur devra alors en attester dans l’acte authentique lui-même.

© Editions Francis Lefebvre 2022