Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’Etat. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour leur plus grande part.
Calculer vos frais d’achats immobilier
Que comprennent les frais d’achat immobilier ?
Les frais d’acquisition immobilière comprennent la rémunération du notaire, les débours et les droits de mutation. Les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) constituent la majeure partie des frais. Les frais d’achat immobilier représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, alors qu’ils sont environ de 2 à 3 % dans le neuf. Le montant des frais dépend de la nature du bien, de la vente du mobilier et de la localisation du bien.
Les frais d’achat immobilier comprennent les impôts et les taxes (appelés droits d’enregistrement)
Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils reviennent, selon le cas, à l’Etat ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique. Les droits de mutation se composent de la taxe communale, de la taxe départementale, ainsi que de la taxe collectée pour l’Etat.
Concernant les mutations à titre onéreux d’immeubles de l’article 683 du Code général des impôts (CGI), l’article 77 de la loi n°2013-1278 de finances pour 2014 a permis, à titre transitoire, aux conseils départementaux de relever de la taxe de publicité foncière ou des droits d’ enregistrement prévu à l’article 1594 D du CGI au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1/03/2014 et le 29/02/2016. Cette faculté a été pérennisée par l’article 116 de la loi n°2014-1654 de finances pour 2015. A ce jour, seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte n’ont pas utilisé cette faculté.
Les frais d’acquisition comprennent les frais et débours
Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc…). Il y a lieu de prendre également en compte, certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.
Les frais d’acquisition comprennent la rémunération du notaire
La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments. L’arrêté du 28 février 2020 a fixé un nouveau barème concernant le tarif du notaire. Ce barème s’applique depuis le 1er janvier 2021.
La vente ou cession de gré à gré (numéro 54 du tableau 5) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, selon le barème suivant :
| TRANCHES D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLE |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Exemple pour une vente à 200 000 € :
| TRANCHES D’ASSIETTE | TAUX APPLICABLE | EMOLUMENTS PROPORTIONNELS |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 6 500 X 3,870 % = 251,55 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | (17 000 – 6 500) X 1,596 % = 167,58 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | (60 000 – 17000) X 1,064 % = 457,52 € |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % | (200 000 – 60 000) X 0,799 % = 1118,60 € |
| TOTAL AU TITRE DES EMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 1999,25 € | ||
Remarque : Il s’agit de tranches donc le calcul se fait successivement, tranche par tranche.
Note 1 : » La somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien ou droit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros. » (Article R444-9 du Code de commerce dans sa partie règlementaire). Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant comme des terres ou des biens situés en milieu rural, ou des parties communes, des caves et des parkings en milieu urbain. Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l’opération.
Aux émoluments de vente, s’ajoutent les émoluments versés au notaire pour les démarches annexes (demande d’extrait d’un acte d’état civil, etc.).
Achat de maison : j’ai vu que je devais payer des frais de notaire. Quel en sera le montant ?
Remise sur les frais de notaire
Depuis la réforme Macron entrée en vigueur le 1er janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur les émoluments concernant les transactions d’un montant au moins égal à 100 000 €. Le taux de remise a doublé. En effet, les notaires ont maintenant la possibilité d’accorder une remise maximale de 20 % sur leur rémunération. Ce taux maximal de 20 % s’applique sur la part des émoluments calculés sur le prix d’achat au-delà de 100 000 €.
Attention : cette remise est facultative. De plus, elle doit être consentie par le notaire, uniformément à tous ses clients.
Dans certains cas (bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, pactes Dutreil…), il est de 40 % maximum applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d’euros. Les taux de remise par catégorie d’actes et tranches d’assiette seront garantis à tous les clients de l’office et seront affichés sur place.
Exemple pour une vente de 200 000 € :
La remise maximum de 20 % s’élèvera à : (200 000 – 100 000) x 0,799 % = 799 euros, soit = 159,80 euros.